知名地产商抢地高价潮紧逼二三线楼市

一线城市的涨声未落，二三线城市的楼市已拍马紧跟。

楼面单价5500元每平方米。4月2日，在长春上演了一场“地王”之争，最终，龙创地产以7亿元摘得净月区樱花街附近13.5万平方米的土地，一举刷新该市单价地王纪录。

这只是二三线城市的一个缩影。3月底，国土资源部副部长贠小苏就在公开场合发出警示，要防止地价波动向二、三线城市扩展。

知名地产商抢地

一线城市的“地王”光环，掩盖了二三线城市土地市场的热火朝天。

以长春为例。记者了解到，去年10月30日，长春的“地王”纪录才刚刚被刷新，其地王制造者正是大名鼎鼎的中海地产。其时，中海地产集团有限公司以14.64亿元的总价拿下长春“长铃地块”，溢价率266%，创下了长春经营性土地出让史上的三宗“最”：拍卖次数最多、单宗地成交额度最大、住宅用地价格最高。

也许在很多人眼里，长春或只是一个不太起眼的东北省会城市，但随着“地王”的视线，一些低调进入长春的房企也显现出来。据记者了解，自去年9月以来，万科(000002)、保利、中海已先后取得长春的多幅地块，共计115万平方米。

何止长春。根据中原地产的报告，2009年十大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二三线城市占土地储备比重高达81%。

几大行业巨头正是其中的代表。有数据显示，万科(000002)地产去年新获项目44个，规划建面约1036万平方米，其中二三线城市占比超90%；今年新增项目8个，全部都在二三线城市，其中6个在珠三角的佛山、中山等地。保利地产(600048)2009全年拿地总支出超过300亿元，其中二三线城市投入200亿，占比达2/3。金地集团(600383)去年新增土地面积中，二三线城市占据81.9%，今年计划开发项目43个、新开工面积388.85万平方米，主要集中在天津、南京、沈阳、西安、东莞等地。而绿城集团现有开发遍布38个城市，在建、待建项目超90个，其中二线城市土地储备占比高达95%，以杭州、宁波、温州、青岛、大连为主。

首创置业董事长刘晓光日前在接受本报记者专访时也透露，除了北京之外，首创置业同样还会加大二三线城市的扩张。“我们正在寻找合适的机会进入郑州、武汉、南宁、昆明等城市。”此前首创置业已在包括成都、重庆、无锡、沈阳、天津等多个二三线城市布局。

无锡锡东新城高铁商务区管委会经济发展和招商服务局局长钱红星近日在北京进行土地推介时也向本报记者表示，锡东新城高铁商务区的建设已经吸引了包括上海绿地、龙湖地产、金科集团、长江实业、美国瑞联、盖尔集团等多家企业关注。

除此之外，港资背景的房企也将在二三线城市中形成较为强大的阵营。据最新的消息，香港四大地产商长江实业、恒基地产、新世界(600628)中国、新鸿基地产日前均表示，看好内地房地产尤其是二线地产的发展空间。其中，新世界(600628)中国去年销售增幅中45%来自内地二线城市。

业内人士认为，房企大鳄对二三线城市的跑马圈地，只会更加凶猛。其中一个理由就是，一线城市土地市场的高门槛以及泡沫风险或使得更多的开发企业转投二三线城市。任志强的感触很有代表性。

“我卖房子还有40多个亿，自有资本18个亿，还有30多亿的授信，”近日，华远地产(600743)董事长任志强在接受本报记者采访时坦承，自己手上的50个亿在一线城市也就只够买一块地，但在二三线城市却可以买好几块。“我们不能拿四五十亿去赌一块地，那样风险太大了。”

据了解，华远地产(600743)目前可供开发项目建面约233万平方米，主要分布在青岛、西安、长沙等二线城市，占公司可开发项目面积的95%左右，其大本营北京已连续四年没有土地斩获。

一个不争的事实是，中央政府一再强调“遏制少数城市房价上涨过快”，其中就是指几大一线城市，相比之下二三线城市房价受到的政策压力较小。不久前，国土资源部部长徐绍史也表示，未来土地审批将偏向二三线城市。这些正是地产商云集这些城市的重要原因。

阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲认为，中国城市化的主战场是在二三线城市，一线开发商现在正在大规模地进入二三线城市。“二三线城市中，目前GDP超千亿的超过了60个，在未来会超过100个。”

将重演一线城市的剧情？

过去几年一线城市“地王”频出，房价成倍暴涨的同时，二二线城市的土地市场和楼市则是“稳”字当头。这种状况今年似乎正在悄然改变。

仍以长春为例，5500元每平方米的楼面地价对于长春房价意味着什么？今年年初，长春市房地产管理和住房保障局局长刘海山在接受媒体采访时透露，2009年，长春商品住宅均价为3886元每平方米。而去年10月，中海地产在长春拿下地王之后，当地业界就预测，它意味着7500元每平方米甚至更高的售价。

整个二三线城市房价上涨态势已不容乐观。据统计，2009年下半年一线城市房价出现较为明显上涨的同时，部分二三线城市涨价幅度甚至超过一线城市，后劲十足。兰州房价相比5年前上涨约两倍。武汉、合肥、长沙、西安、济南等城市，近期纷纷达到或创造历史最高房价。而成都、合肥等城市楼火热，大有“万元领导二线城市房价”之势。

“2009年全国平均地价是3725元，这也意味着今后几年全国的土地成本就是这么高。”任志强道出了一个寻找价值洼地的思考路径。他认为，经济增长还属不错的城市，如果房价还在四五千块钱，非常具备投资价值。“京、沪、广、深的房价历史一定会在二、三线城市重演。”任志强认为。

目前，全国已经进入“万元时代”的二线城市还为数不多，大多数城市的商品房销售均价为5000元/平方米左右，但各地房价依然都保持上涨态势。有人大胆预测，未来5-10年间，全国的中等城市将陆续迈向万元大关。

万科集团执行副总裁肖莉此前表示，万科将在省会城市、二线城市扩大布点，“因为那里土地价格相对比较合理。”但这种“合理性”已开始受到冲击。

长春新地王诞生的一幕令人印象深刻：竞争最激烈时，竞买方竟然都站了起来，举着号牌不肯放下。其间拍卖师不断地提醒，“慢慢举，算好了，不要赌气”，“举牌要理性，这不是开玩笑，是要交钱的。”

3月30日晚，国土部发布《2009年全国主要城市地价状况分析报告》提出，随着我国城镇化步伐加快，刚性购房需求的释放，将刺激二、三线城市房价的增长，从而激发城市居住地价的上涨，“必须防止二、三线城市地价跟风过快上涨。”

城市化的“主战场”，不应成为资产价格暴涨的“主战场”。

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